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　　“救市的愿望不但落空，反而迎來了更嚴厲的金融調控政策，房地產企業的秋天來了！”這是某業內人士日前針對央行和銀監會在聯合下發的《關于金融促進節約集約用地的通知》中要求嚴格商業性房地產信貸管理而發出的感嘆。專家分析認為，兩部門的通知看上去是加大房企金融貸款的限制，實則是利用土地和金融兩個手段，擠壓房地產市場過快發展的泡沫。
　　專家進一步分析指出，除了土地和金融手段外，稅收也是國家調控房地產市場的一個重要工具，這一點從近兩年來國家出臺的若干調控房價的稅收政策已得到證實。因此，房地產企業在因“銀根”緊縮忙著四處“找錢”的同時，也應該關注相關的稅收問題，特別是與土地相關的土地使用稅問題。
　　據了解，房地產開發大致都會經歷前期的準備、建筑施工和銷售三個階段。因此，一些房地產開發企業認為既然商品房在售出前不繳納房產稅，企業也就無須繳納土地使用稅；也有的企業認為只要繳納了土地出讓金就無須繳納土地使用稅。對此，專家提醒企業，盡管土地使用稅是個小稅種，但從籌備期到樓盤上市銷售，每一個環節都有容易被忽視的可能，房地產企業應給予足夠的重視。
　　取得土地繳稅以合同為準在房地產開發中，土地的取得是最重要的。現階段，土地的取得有兩種方式，即劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥取得的土地由于未向國家繳納土地出讓金，不允許作開發利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬于這種方式。根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）文件規定，以轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。這里要特別注意“合同約定時間”，不少企業就是因為沒有弄明白這一時間而晚繳了土地使用稅，最后不得不繳納一筆數額不小的滯納金。
　　閑置土地也要繳納土地使用稅
　　有地就等于有錢。隨著我國樓市近年來的持續火暴，開發商都在想盡辦法大肆圈地。
　　對此，專家提醒，企業取得土地后閑置也要繳納土地使用稅。
　　據介紹，按照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定，納稅人取得下列土地可以免繳土地使用稅：國家機關、人民團體、軍隊自用的土地，由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地，市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地，直接用于農、林、牧、漁業的生產用地，經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年~10年，由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。
　　因此，房地產企業如有閑置的土地，又不屬于上述規定的減免稅的范疇，同樣需要每年都繳納城鎮土地使用稅。
　　開發建設用地如何繳稅要看用地形式
　　房地產項目動工建設后要按規定繳納土地使用稅的相關規定，相信大多數企業都很清楚。但專家提醒，進入施工階段的土地使用稅如何繳納，也要視具體情況而定。
　　按照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）第三條的規定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收，具體稅額各地都有相應的規定。此外，《條例》第九條規定專門對新征用的土地如何納稅作了說明：企業征用的是耕地，應自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；征用的是非耕地，應自批準征用次月起繳納土地使用稅。又根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
　　涉及產權糾紛的土地使用稅由誰繳納
　　在實際工作中，部分房地產開發企業在建設用地上存在所占用土地產權歸另一企業所有的情況。在這種情況下，納稅人應該如何繳納土地使用稅呢？專家解釋，根據《國家稅務局關于檢發〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》國稅地字〔1988〕第015號文件的規定，土地使用稅應由擁有土地使用權的單位或個人繳納，擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或者使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。
　　外企繳納城鎮土地使用稅無過渡期優惠
　　2006年年末，《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》，將城鎮土地使用稅每平方米年稅額在1988年暫行條例規定的基礎上提高2倍，將征收范圍擴大到了外商投資企業和外國企業。新《企業所得稅法》對外資企業實行5年的稅收優惠過渡期。那么，外資企業繳納城鎮土地使用稅是否也有過渡期優惠？
　　對此，專家表示，外資企業繳納城鎮土地使用稅無過渡期優惠。《國家稅務總局關于外商投資企業和外國企業征收城鎮土地使用稅問題的批復》（國稅函〔2007〕596號）明確，《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》，將外商投資企業和外國企業納入城鎮土地使用稅的征收范圍，是國家加強土地管理的重要舉措，有利于發揮稅收的經濟杠桿作用，引導各類企業合理、節約利用土地，保護土地資源，公平稅收負擔。各地對各類企業包括外商投資企業和外國企業，都應嚴格依照國務院決定和修改后的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的有關規定征收城鎮土地使用稅。因此，外商投資企業和外國企業，應嚴格依照國務院決定和修改后的《城鎮土地使用稅暫行條例》的有關規定，從2007年1月1日開始繳納城鎮土地使用稅。