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何道成解釋房地產新31號文
房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法
　　第一章
總
則　　第一條根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，制定本辦法?！　〉诙l 本辦法適用于中國境內從事房地產開發經營業務的企業（以下簡稱企業）。　　第三條企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：　　
（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案?！　?
（二）開發產品已開始投入使用。　　
（三）開發產品已取得了初始產權證明。
（《會計準則》《國稅函[2008]875號》文件，已經確定了銷售貨物收入實現的條件，這里強調開發產品完工條件目的是什么？是否意味著只要開發產品完工，不管會計上是否結轉收入，也不管是否符合國稅函[2008]875號文件的規定，在計算企業所得稅時都要按照實際結轉收入、成本？）
總局所得稅司二處，何處長回答：
只要符合產品完工的三個條件之一，不論會計上是否符合收入實現條件，是否計算出實際利潤，計算所得稅時就應該按照實際利潤計算應納稅所得額。
　　
第四條企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理?！　?
第二章
收入的稅務處理　　　　
第五條開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
（這里的發票指的是什么，包括企業開出的加蓋本企業公章的其他票據嗎？代收費用在什么時點確認為收入，成本如何計算？）

總局所得稅司二處，何處長回答：
包括企業開出的各種收據，只要以企業名義收款就要納入收入；什么時候付出，再作扣除?！　?
第六條企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：
（按照以上規定確認的收入，是否全部要結轉實際成本和實際利潤？后面講的預售收入指的是什么？）
（按照本條規定企業所得稅收入應包含一部分預收帳款。既然本辦法第九條規定：“預售收入”仍按照預計毛利計入應納稅所得額，那么在這里還將它明確為收入用意是什么？在國稅函[2006]31號文件中，以下幾種銷售方式只適用于銷售完工產品，現在適用于銷售未完工產品嗎？）

總局所得稅司二處，何處長回答：
從企業所得稅的角度，不存在預收帳款的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》并收取款項，全部確認為收入。能夠確認實際利潤的，按實際利潤確認企業所得額，不能確認實際利潤的，按預毛利計利確認所得額。但是與會計上的收入是有區別的?！　?
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。　　
（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。　　
（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。　　
（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：　　
1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。　　

2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。　　

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。　　

4.采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。　　第七條企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：　　
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；　　
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；　　
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。　　
第八條企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：　　
（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。　　
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。　　
（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。　　
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。　　
第九條企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
（毛利額＝銷售收入－銷售成本；所得額＝銷售收入－銷售成本－銷售稅金－期間費用。將毛利額并入所得額怎么解釋？實際毛利與預計毛利的差額在企業所得稅報表中怎樣體現？）
總局所得稅司二處，何處長回答：將毛利額計入應納稅所得額后，再允許扣除“其對應的營業稅金及附加和期間費用，包括符合條件的業務招待費和廣告費”?！　≡谀甓燃{稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。　　第十條企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現?！　?
第三章
成本、費用扣除的稅務處理　　　　

第十一條企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本?！　?

第十二條企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
（本年度賬面未結轉收入，業務招待費和廣告費能扣除嗎？按預收帳款繳納的營業稅金及附加能扣除嗎？按預收帳款繳納的土地增值稅能扣除嗎？）
總局所得稅司二處，何處長回答：
全都可以扣除?！　?

第十三條開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定進行處理?！　?

第十四條已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積　　已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本　　

第十五條企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。